¿Cómo reducir los riesgos de invertir en propiedades?

Comprar una propiedad puede ser una tremenda inversión o un gran riesgo. Grandes fortunas han nacido del mercado inmobiliario, pero muchas otras han desaparecido por malas inversiones. Aquí te entregamos 9 recomendaciones para reducir los riesgos de tu inversión, evitar errores y mejorar tu probabilidad de éxito.

¿Cuáles son los mayores riesgos de invertir en una propiedad?

Es común escuchar que las propiedades son inversiones seguras.

Esto no es cierto.

Al comprar una propiedad estás asumiendo muchos riegos, los cuales se magnifican si utilizas deuda. Con deuda, un problema menor puede desencadenar insolvencia y que pierdas la propiedad.

Algunos de los mayores riesgos que asumes al invertir en propiedades son:

Vacancia – Tener la propiedad vacía, pero seguir pagando contribuciones, servicios básicos y dividendos.

Malos arrendatarios – Tener arrendatarios que no pagan el arriendo y/o dañan la propiedad.

Gastos inesperados – Financiar reparaciones inesperadas y urgentes.

Devaluación o iliquidez – Que baje el precio de tu propiedad o que se vuelva difícil de vender. Esto puede ocurrir por problemas generales económicos, o específicos de la ciudad o barrio.

Desastres naturales – Que algún acto de la naturaleza genere daño considerable a tu propiedad.

Como verás, algunos de estos riesgos se pueden prevenir, pero otros son pura suerte. Enfrentar y gestionar estos riesgos es una parte inevitable de invertir en propiedades.

(Si quieres más profundidad sobre los riesgos de invertir en el mercado inmobiliario, lee las 3 mayores mentiras sobre comprar una propiedad para inversión.)

¿Cómo reducir los riesgos de invertir en una propiedad?

La buena noticia, es que puedes mitigar el efecto de estos riesgos.

Un buen inversionista inmobiliario es proactivo para gestionar el riesgo y reducir la probabilidad de perder dinero. Esto se logra de tres formas:

1. Reducir riesgos al comprar la propiedad

2. Reducir riesgos al gestionar la propiedad

3. Diversificar tus inversiones inmobiliarias

1. Reducir riesgos al comprar la propiedad:

Al comprar tu propiedad, hay 5 prácticas para mitigar los riesgos.

Comprar barato.

Al comprar barato, tienes más margen de error. Si compras barato, puedes darte el lujo de cometer algunos errores sin perder dinero.

Un precio razonable cumple tres características:

1. Está por debajo del costo promedio de venta por m2 de la zona.

2. Te entrega un alto ingreso si consigues arrendar la propiedad a los precios promedio de la zona (8% o más de arriendo anual sobre el valor de compra).

3. Genera un arriendo que te permite pagar sobradamente los dividendos de tu crédito y los costos de mantenimiento de la propiedad.

Si quieres más información sobre cómo evaluar el precio de una propiedad para inversión, lee ¿Cuánto pagar por una propiedad para renta? Los 2 números que debes mirar.

Comprar con deuda moderada.

No es recomendable tomar deuda por más del 60-70% del valor de compra.

Si bien a veces el banco te deja poner sólo un 10% del valor de la propiedad como pie, esa posición es demasiado riesgosa. Una caída del 10% de precio en la propiedad significaría perder todo el valor de tu capital inicial.

La deuda debe ser un balance. Por un lado, es bueno tener un 30-70% de deuda porque te permite comprar una propiedad con menor capital inicial. Por otro lado, demasiada deuda es mala porque le quita todo el margen de error a tu inversión.

Evitar garantías cruzadas.

Idealmente, la única garantía sobre el crédito hipotecario es la propiedad misma.

Es decir, ante un eventual no pago del crédito, el banco puede quitarte la casa, pero nada más. En lo posible, debes tomar créditos sin garantías personales ni garantías cruzadas.

Muchos bancos te obligarán a tomar garantías personales o garantías cruzadas. Este es un punto que vale la pena intentar negociar. Inclusive, puede ser mejor tener una tasa de interés  y/o pie mayores, pero sin garantías personales ni cruzadas.

Otra forma de protegerse es crear una sociedad de inversiones con responsabilidad limitada (p. ej., una SpA).

Si usas este método, al principio es poco probable que los bancos te presten dinero sin garantías personales ya que la empresa no tiene historia. Pero, a medida que la empresa genera un historial de éxito y buen comportamiento, es posible que eventualmente consigas nuevos créditos sin garantías personales.

Evaluar la calidad de la propiedad.

Si bien las constructoras son responsables por la calidad de la propiedad, las garantías que ofrecen son limitadas y difíciles de ejercer en la práctica. En lo posible, debes comprar propiedades construidas por empresas con buena reputación e historial.

Además, idealmente debes seleccionar propiedades con materiales y terminaciones con bajo costo de mantenimiento.

Estudiar las perspectivas del barrio.

Es imposible predecir la plusvalía de una propiedad, pero sí se pueden estudiar las tendencias de oferta y demanda inmobiliaria en la zona.

El barrio ideal es donde muchas personas y negocios quisieran estar, pero que tiene una oferta limitada de propiedades. Así, la escasez aumenta los precios de los arriendos y la tierra, aumentando el valor de tu propiedad.

Ojo: Nunca confíes ciegamente en lo que te digan los vendedores y brokers inmobiliarios sobre el futuro del barrio y de tu inversión. Ellos sólo quieren vender. Tú debes hacer tu propio estudio.

2. Manejar riesgos al gestionar la propiedad:

Una vez comprada la propiedad, debes gestionarla siguiendo 3 recomendaciones para reducir riesgos.

Evitar la vacancia.

Cada mes de vacancia significa perder el 8,3% del ingreso anual y tener que asumir el pago de servicios básicos.

En la práctica, suele ser mejor bajar el precio de arriendo y conseguir arrendatarios rápido, antes que esperar mucho tiempo a una buena oferta de precio. Mejor tomar una precio menor y subir el arriendo después de 1 año de contrato.

Por eso, no debes escatimar en esfuerzo ni dinero para conseguir arrendatarios. Es útil pagar anuncios en los mejores sitios inmobiliarios y estar siempre disponible para atender interesados.

Seleccionar buenos arrendatarios.

Un mal arrendatario es peor que una propiedad vacía. Un mal arrendatario paga tarde (o no paga), daña tu propiedad y puede negarse a desocuparla. Además, un mal arrendatario puede ser un gran dolor de cabeza que te quita mucho tiempo con reclamos y problemas no justificados.

Por eso, es crítico ser selectivo. Un arrendatario ideal tiene un trabajo estable, con ingresos suficientes para pagar el arriendo con margen de sobra, no registra mora en el sistema financiero (DICOM) ni tiene antecedentes penales.

Antes de cerrar un contrato, debes pedir y verificar los antecedentes del arrendatario (liquidaciones de sueldo, declaración de impuestos, reporte de crédito, etc.).

Si después de un tiempo de arriendo notas que uno de tus arrendatarios es intachable, puede valer la pena hacerle un pequeño descuento para que elija tu propiedad nuevamente y se quede contigo por bastante tiempo.

Tomar seguros.

Los terremotos, incendios, inundaciones y otros desastres naturales pueden pagar. Si bien es caro tener seguros contra desastres naturales, es una forma concreta de mitigar un riesgo que puede hacerte perder el 100% del capital.

3. Diversificar tus inversiones:

Por último, diversificar tus inversiones.

En general, es mejor tener varias propiedades más pequeñas en barrios diferentes y con características distintas, que tener una única gran propiedad más cara.

Así, si algo pasa con una de tus propiedades, las otras propiedades siguen sólidas adelante.

Esta recomendación puede ser difícil de seguir si tienes poco capital. En esos casos, puede ser más prudente invertir en fondos de inversión inmobiliarios altamente diversificados, en vez de tener una única inversión concentrada en una sola propiedad y un sólo barrio.