¿Cuánto pagar por una propiedad para renta? 2 números que debes mirar

¿Cuánto pagar por una propiedad para renta?. Creemos que deberías fijarte en dos relaciones: 1) arriendo vs. precio y 2) arriendo vs. dividendo.

Antes que todo, ¿Cómo se gana dinero en una inversión inmobiliaria?

Al comprar una propiedad para renta estás mezclando inversión y especulación (invertir vs. especular, la diferencia).

Por un lado, es inversión porque estás comprando un activo que pondrá dinero en tu bolsillo todos los meses, gracias a los arriendos que te pagan los arrendatarios.

También es especulación, porque estás apostando a la plusvalía. Es decir, estás esperando que en el futuro alguien te pague más de lo que tú pagaste por exactamente la misma propiedad (¡pero más vieja!).

La plusvalía dependerá del mercado y es imposible predecirla. Es una apuesta. Si te dicen que tu propiedad tiene plusvalía asegurada, te están mintiendo (aquí las 3 grandes mentiras sobre comprar una propiedad para inversión).

¿Entonces?

Debes evaluar la compra de una propiedad como una inversión, no como especulación. Es decir, debes fijarte en la capacidad de la propiedad para generar dinero cada mes.

Olvídate de la plusvalía. Mejor ver la plusvalía como un regalo que podría llegar si tienes suerte, pero no como un factor fundamental en tu decisión de inversión.

Entonces… ¿Cuánto pagar por una propiedad?

Para que el precio sea aceptable, en nuestra opinión debe cumplir dos condiciones:

1) El arriendo anual debe ser más que 8% del valor de la propiedad (es decir, nunca debes pagar más de 150 veces el arriendo mensual que puedes sacarle de manera realista a la propiedad)

2) Tu dividendo debe ser menor que el 70% del arriendo mensual

Si estas reglas no se cumplen, la propiedad probablemente está demasiado cara. Mejor negocia el precio, búscate otra alternativa o invierte en otro tipo de activos (por ejemplo, fondos mutuos).

Nota: Si además quieres evaluar y mitigar otros riesgos, lee cómo reducir los riesgos de invertir en propiedades

Un ejemplo

Supongamos que estás evaluando comprar un departamento en La Cisterna. Su precio es 2.300 UF. Con un valor de UF de $27.200, que son $62,6 millones de pesos al momento de escribir este artículo.

También supondremos que quieres poner un 20% de pie ($12,5 millones) y que tomarás un crédito hipotecario a 20 años con una tasa total de 4,30% anual. (tasa más baja disponible en el ranking de créditos hipotecarios de mimejortasa.cl para Junio de 2018)

Con este crédito, tu dividendo mensual será de 11,44 UF ($311.250).

¿Es un 2.300 UF buen precio?

Bueno… depende de a cuánto puedas arrendar el departamento.

Apliquemos nuestras dos reglas:

1) Arriendo anual mayor a 8%

Tomamos el precio de la propiedad de 2.300 UF.

Multiplicamos por 0,08 y obtenemos 184 UF anuales.

Dividimos por 12 meses y obtenemos 15,33 UF.

Por lo tanto necesitamos un arriendo de al menos 15,33 UF mensuales, es decir $417,000.

2) Dividendo menor al 70% del arriendo

Tomamos el valor del dividendo mensual de 11,44 UF.

Dividimos por 0,70 y obtenemos 16,34 UF

Por lo tanto necesitamos un arriendo de al menos 16,34 UF mensuales, es decir $447,000

Por lo tanto…

Sólo debes comprar el departamento a ese precio (2.300 UF) si es realista arrendarlo por $447,000 o más

Si no, negocia el precio de compra o búscate otro.

Justificación técnica: ¿De dónde vienen estas reglas?

OJO: Sólo para los más financieros o curiosos. Si no te interesa, sáltate directo a la conclusión.

¿Cuánto pagar por una propiedad?

Regla #1: Generar una utilidad anual mayor a 12%

Comprar una propiedad para inversión es una movida de alto riesgo, especialmente si usas alta deuda (hasta 80-90%). Cualquier traspié en los ingresos o costos de la propiedad, aunque sea menor, puede desencadenar un desastre financiero para el inversionista.

Por lo tanto, los inversionistas que toman este riesgo deben recibir un retorno alto en comparación con otras alternativas como fondos mutuos. Un 12% de utilidad mínima es un estándar de la industria inmobiliaria que utilizaré como base.

Para garantizar una utilidad del 12% sobre el capital invertido, la propiedad debe generar utilidades de un 2,4% sobre valor de compra. Esto es porque sólo ponemos un 20% de pie, por lo tanto el retorno para el inversionista será 2,4% ÷ 20% = 12%.

Ese 2,4% debe ser el resultado del siguiente cálculo:

Arriendo Anual x Ocupación – Contribuciones – Gastos de Operación – Interés = 2,4%

Vamos término a término.

Ocupación: Asumiendo que los arrendatarios se quedan en por promedio 2 años y que toma 3 meses re-acondicionar y volver a arrendar la propiedad, tendremos 11% de vacancia. Es decir, en promedio sólo recolectaremos el 89% del arriendo anual máximo.

Contribuciones: Las contribuciones anuales suelen ser un 1% del avalúo fiscal. El valor fiscal suele ser un 20-40% del valor comercial, dependiendo de la comuna. Si asumimos un promedio de 30%, nos queda que las contribuciones son un 0,3% del valor comercial.

Gastos de operación: Incluyen reparaciones, mantenimiento, seguros, costos legales, costos de venta y marketing, etc… Dependerán de cada propiedad y del comportamiento de los arrendatarios. Para este ejemplo, supondremos un costo del 1% del valor de la propiedad.

Interés: Suponiendo un 80% de crédito con un 4,30% de interés. Por lo tanto, el primer año la propiedad paga un interés equivalente al 4,30% × 0,80 = 3,44% del valor de la propiedad.

Metiendo todo a la juguera…

Arriendo Anual × 0,89 de ocupación – 0,3% de contribuciones – 1% de gastos operacionales – 3,44% de interés = 2,4%

Despejando la ecuación, queda un arriendo anual mínimo del 8,0%

Regla #2: Generar flujo de caja positivo

Otro objetivo de la inversión es que las utilidades de la propiedad sean suficientes para cubrir el dividendo.

Con un pie de 20%, una tasa de interés de 4,30% y un plazo de 20 años, el dividendo anual será de aproximadamente un 6,0% del valor de la propiedad. Por lo tanto, necesitamos que las utilidades sean mayores a 6,0%.

Arriendo Anual × 0,89 de ocupación – 0,3% de contribuciones – 1% de gastos operacionales = 6,0%

Despejando la ecuación, queda un arriendo anual mínimo del 8,2%.

Es decir, el dividendo debe ser máximo un 73% de la propiedad. Para simplicidad y ser ligeramente conservador, redondeé hacia abajo (70%).

Conclusión

Invertir en una propiedad es una mezcla de inversión (flujos de caja mensuales) y especulación (plusvalía).

Como nadie puede predecir la plusvalía, debes evaluar la inversión mirando solamente los flujos de caja.

Para lograr un retorno aceptable dado el riesgo de comprar una propiedad, necesitas que el arriendo sea al menos un 8% del precio de compra y que tu dividendo sea máximo un 70% del arriendo mensual.

Nota: Invertir en una propiedad es una decisión compleja que requiere mucho más que mirar dos números. También hay otros aspectos cualitativos para evaluar. Es clave analizar bien la economía general, la demanda y oferta en la comuna, el sector específico y los atributos de la propiedad antes de tomar una decisión. No obstante, estas dos reglas son tremendamente útiles para cualquier inversionista.