Las 3 mayores mentiras sobre comprar una propiedad para inversión

Comprar una propiedad para inversión está de moda. Tanto es el furor, que nacieron empresas cuyo único propósito es ayudarte a comprar un pequeño departamento para renta (a cambio de una comisión). Los ejecutivos del mercado te dirán que 1) invertir en una propiedad no tiene riesgo, 2) siempre podrás venderla más caro y 3) administrarla será fácil. Estas tres afirmaciones son mentira. Sigue leyendo para saber por qué.

Mentira #1: Invertir en una propiedad no tiene riesgo

Para efectos de este artículo, el riesgo es la posibilidad de perder dinero.

Pero… todos saben que comprar una propiedad para inversión es seguro. Simplemente juntas dinero para el pie, tomas un crédito hipotecario, compras la propiedad, la mantienes arrendada, el dividendo se paga solo y finalmente la vendes más cara… ¿Cierto?

No tan rápido.

Hay muchas formas de perder dinero al invertir en una propiedad.

Especialmente si utilizas altos niveles de deuda. Varios servicios te permiten invertir pagando sólo 10-20% del capital como pie.

Esto es muy irresponsable. Con esa tremenda mochila de deuda, cualquier caída transitoria en los ingresos, costos, o precio de tu propiedad te puede llevar a perder toda tu inversión.

Los riesgos de comprar una propiedad para inversión:

Vacancia – cada día que tu propiedad está vacía, pierdes dinero.

Dejas de ganar el arriendo, pero sigues pagando los costos: servicios básicos, gastos comunes, impuestos y dividendo. Nadie te puede garantizar que tu propiedad se arrendará rápidamente ni que estará siempre llena.

Personalmente, conozco casos de personas que llevan más de 1 año intentando arrendar sus propiedades.

Peor aún, si durante los meses de vacancia no tienes otras fuentes de dinero para pagar el dividendo, puedes perderlo todo.

Mora – tener arrendatarios que no pagan es incluso peor que la vacancia.

No sólo dejas de ganar arriendo y sigues pagando costos, sino que también te metes en un proceso legal.

Los juicios toman tiempo, cuestan caro y no hay garantía de ganar. La ley en Chile es bastante favorable para el arrendatario y puede ser difícil sacar a un moroso.

Nuevamente, si la mora te impide pagar tu dividendo, puedes perderlo todo.

Calidad – evaluar la calidad de construcción es difícil y poca gente sabe hacerlo. Por lo tanto, puedes comprar una propiedad con defectos graves.

La ley Chilena establece que la constructora es responsable por fallas o defectos durante los 3 primeros años en terminaciones, 5 años en instalaciones y 10 años en la estructura.

No obstante, ejercer este derecho requiere un proceso legal que puede durar años y costarte millones. Además, si la constructora y sus dueños quiebran (que sí pasa), nadie te responderá por los daños. Otra forma de perderlo todo.

Daños o gastos inesperados – como dueño eres responsable de mantener siempre la propiedad en buenas condiciones.

Ante cada problema, deberás sacar dinero de tu bolsillo para las reparaciones. A veces caen grandes gastos inesperados que te descolocan.

Inclusive si los daños son culpa del arrendatario, en la práctica es muy difícil cobrarlos. El arrendatario se va y tú quedas con una propiedad destruida. Antes de arrendarla nuevamente, deberás gastar millones en repararla y sufrir las consecuencias de la vacancia.

Barrio – aunque te compres la propiedad más bonita y de alta calidad, igual le estás apostando a un barrio.

Como es imposible predecir lo que ocurrirá con el sector en el largo plazo, estás especulando (lee aquí la diferencia entre invertir y especular).

Si el barrio se hace menos deseable o hay sobre oferta inmobiliaria, el valor de tu propiedad puede caer bastante. Inclusive si estás convencido que el precio promedio de las propiedades siempre subirá a nivel país (que es mentira), nada asegura que eso pase en tu barrio.

Regulación – tu municipalidad o el gobierno puede cambiar de opinión sobre las reglas del mercado inmobiliario.

Al ser dueño, estás directamente expuesto a dichos cambios regulatorios. Éstos son impredecibles y pueden ser buenos, o también malos.

Por ejemplo, la aplicación del IVA a las propiedades usadas a partir del 2016 significó que todos los dueños de propiedades perdieron parte de su patrimonio.

En cualquier momento, las reglas municipales o nacionales pueden cambiar y afectar tu inversión.

Mercado – nuestra economía tiene ciclos. A veces estamos en crecimiento, otras en recesión.

Cuando hay crisis económica suelen caer los arriendos y precios de las propiedades. Además, normalmente sube la vacancia y la morosidad.

Si no eres capaz de sobrevivir los años malos, puedes perderlo todo.

Poca liquidez – vender una propiedad puede tomar mucho tiempo. Considerando que el precio de compra es elevado, personalmente conozco personas que llevan varios años tratando de vender una vivienda sin éxito.

Este es un riesgo grande, porque ante cualquier emergencia financiera es muy difícil convertir una propiedad a dinero en efectivo, lo que te puede llevar a incumplir con los pagos de la deuda y perder mucho capital.

Desastres – por último, algo malo puede pasarle a tu propiedad. Terremotos, aludes, inundaciones, incendios, entre otros.

Si bien existen seguros para protegerte, son caros y bajan sustancialmente tu rentabilidad. Además, cobrarle dinero a una aseguradora ante un siniestro puede ser un proceso largo, tedioso y caro.

Si optas por no tener seguro, generarás mayors ganancias en el corto plazo pero te arriesgas a perderlo todo si tienes mala suerte.

En resumen

Comprar una propiedad para inversión es riesgoso. Es una inversión que tiene bastantes formas de perder dinero, está poco diversificada, es de largo plazo y suele tener mucha deuda asociada.

(¿Quieres aprender sobre cómo mitigar algunos de estos riesgos? Lee sobre como reducir los riesgos de invertir en propiedades)

Mentira #2: Los precios de las propiedades siempre suben

Todo el mundo sabe que los precios de las propiedades siempre suben en el tiempo, ¿Cierto?

Falso. Si bien existe una tendencia histórica de que los precios inmobiliarios suben cuando la economía crece, no existe garantía de que esto siga ocurriendo en el futuro. Además, aunque los precios suban en promedio, nada garantiza que tu propiedad específica subirá de precio.

¿Cuándo suben los precios de las propiedades?

En esencia, los precios suben cuando crece la población y la economía.

Con este crecimiento se desarrollan ciudades y barrios atractivos donde cada vez más personas quieren estar. Dado que la tierra es un recurso limitado, la oferta de propiedades no crece tan rápido como la demanda.

En consecuencia, los precios suben.

Por lo tanto, para que el precio de tu propiedad suba debe ocurrir que

• La economía crece
• La población de la zona crece
• La demanda por la zona y tipo de propiedad crece
• La oferta en esa zona y tipo de propiedad es limitada

 

Ninguna de estos factores están garantizadas por los próximos 20-30 años.

(Nota: Esta es una sobre simplificación, la realidad es mucho más compleja. No obstante, es cierto los factores que determinan los precios pueden cambiar sin aviso)

¿Cuándo caen los precios de las propiedades?

Cuando cambian las tendencias del mercado, los precios pueden pueden caer. La historia lo demuestra.

Si no me crees, aquí hay algunos ejemplos reales de caídas de precios de propiedades:

• Durante 2008, los precios cayeron hasta un 40% en el mercado de EE.UU.
• Entre 1929 y 1932, los precios de las propiedades cayeron un 67% en Manhattan
• En 2018, hay reportes de que los precios de viviendas han caído 25% en San Juan, Puerto Rico
• En 2018, al menos 10 ciudades de EE.UU. reportan caídas de precios de viviendas, incluyendo Santa Barbara (18%), Napa (7%), Austin (4%), entre otras
• En 2018, los precios de las viviendas en Londres han caído vs. 2017
• En 2017, los precios de viviendas cayeron por primera vez en 10 años en Brasil
• Etc….

 

Antes de comprar una propiedad para inversión, asegúrate que tu inversión no depende sólo de vender la propiedad más cara en el futuro.

Es importante tu inversión se justifique principalmente por las utilidades que te dejan los arriendos cada año, descontando los costos y pago del crédito. Si tu propiedad termina subiendo de precio, tómalo como un regalo del mercado.

(lee aquí nuestro artículo sobre cómo evaluar si la rentabilidad de una propiedad es suficiente para su precio)

¿Qué pasa cuando caen los precios de las propiedades?

Históricamente, los precios normalmente se han recuperado en los años después de las crisis. El problema que te puedes ver forzado a vender a bajo precio.

Las caídas de precios suelen venir con crisis económicas que te pueden obligar a liquidar tu propiedad.

Si caen los precios, generalmente aumentará tu vacancia y/o mora, caerán tus arriendos y bajarán tus ingresos. Para empeorar la situación, podrías también perder tu empleo por recortes de personal. Esto te puede hacer imposible seguir pagando el crédito inmobiliario y el banco te puede liquidar.

Si eso ocurre, puedes perder toda tu inversión inicial (y más).

Por ejemplo, imagínate que invertiste un pié de $15 millones para un departamento de $100 millones.

Un tiempo después, hay una crisis y te quedas sin trabajo ni arrendatario. Por lo tanto, ya no puedes sostener el dividendo y te ves obligado a vender la propiedad apurado. Sólo obtienes $80 millones. Es decir, no sólo perdiste tus $15 millones iniciales, sino también otros $5 millones extra que salen directo de tu bolsillo.

Mentira #3: administrar una propiedad es fácil y requiere poco esfuerzo

Pero, todos saben que comprar una propiedad para inversión es hacer el esfuerzo una sola vez y después sentarse tranquilamente a esperar como llegan los millones, ¿cierto?

Nuevamente, no es tan así. Con los dos puntos anteriores, te habrás dado cuenta de todo el trabajo que implica administrar una propiedad para inversión.

El trabajo mínimo para administrar una propiedad

Estos son sólo algunas de las tareas mínimas que debe hacer el dueño de una propiedad de inversión:

• Seleccionar la propiedad inicial
• Negociar y tomar un crédito
• Comprar la propiedad y hacer todos los trámites legales correspondientes
• Estudiar el mercado para determinar un precio de arriendo
• Publicar la propiedad para atraer arrendatarios
• Mostrarla a potenciales arrendatarios
• Negociar un arriendo
• Escribir y firmar un contrato de arriendo
• Hacer la cobranza de los pagos
• Re-negociar el arriendo frecuentemente
• Pagar las contribuciones y todos los impuestos apropiados
• Inspeccionar frecuentemente la propiedad
• Gestionar y pagar las reparaciones
• Etc…

 

El arduo trabajo necesario cuando las cosas salen mal

Además, cuando las cosas salen mal el trabajo necesario puede ser una pesadilla. Por ejemplo, a veces como dueño debes:

• Perseguir a un arrendatario que no quiere pagar ni desalojar
• Cobrar dinero adicional a un arrendatario que daña la propiedad negligentemente
• Lidiar con problemas legales o juicios de un arrendatario
• Demandar a la constructora por fallas o defectos
• Realizar remodelaciones o reparaciones mayores en la propiedad

 

No digo que administrar una propiedad sea un trabajo full-time. De hecho, puede tomar sólo unas pocas horas a la semana.

No obstante, la mayoría de las personas subestima el tiempo, esfuerzo y dinero necesario para administrar una propiedad. Además, los que no dedican el tiempo y esfuerzo, sacrifican su rentabilidad ya que tienen menores ingresos y mayores costos.

¿Entonces, invierto o no invierto en propiedades?

A pesar de los riesgos y el esfuerzo, comprar una propiedad para inversión sí puede ser un buen negocio.

No obstante, si decides hacerlo debes preocuparte de cuatro cosas:

Compra a un precio razonable – para saber si un precio es razonable, debes calcular cuánto es el arriendo anual realista que puedes lograr vs. el precio que cuesta la propiedad. En mi opinión, si el arriendo anual es menor al 8% del precio, no inviertas.

Lee acá para saber cuánto pagar por una propiedad para renta: 2 números que debes mirar.

Entiende y maneja los riesgos – es importante que entiendas la lista de riesgos que mencioné más arriba y tomes medidas para limitarlos. Estudia bien el barrio, elige bien la propiedad, elige bien a los arrendatarios, toma los seguros correspondientes, dedícale tiempo a administrar la propiedad, estudia la ley, etc….

Diversifícate – el mayor riesgo de comprar una propiedad para inversión es que tienes todos los huevos en una canasta. De ser posible, deberías tener un portafolio de múltiples propiedades con distintas características (p. ej., departamentos, oficinas, casas, estacionamientos, bodegas) y en distintos barrios.

Toma deuda moderada – si tomas mucha deuda, estás demasiado expuesto a los cambios de precio. Además, tus dividendos son altísimos. Por ejemplo, si pagas un 15% de pie y el precio de tu casa cae 5%, habrás perdido un tercio de tu inversión inicial.

Personalmente, creo que deberías aspirar a pagar al menos un 25-40% de pie.

¿Y si no tengo el capital para diversificarme?

En vez de comprar una propiedad para inversión, puedes invertir en un fondo de inversión inmobiliario diversificado. De esta forma, accedes a los beneficios financieros de invertir en el mercado inmobiliario, pero con riesgo reducido y menor esfuerzo.